调查时间：2014年4月1日---4月15日　　

调查地点：铜川市王益区　　

调查方法：走访、座谈、问卷　　

近年来，随着城市化进程的推进，城市骨架不断拉大，住宅小区的开发建设发展迅猛，业主与小区物业之间矛盾多样多发，小区物业管理已成为当前社会热点问题。为进一步加强和规范城市住宅小区物业管理，提升物业管理服务水平，更好地满足小区居民日益增长的物业管理需求，推动社会管理创新，笔者通过走访、座谈和问卷，对铜川市王益区城市住宅小区物业规范化管理进行了调查，现将调查情况汇报如下：　　

一、  王益区城市住宅小区物业管理基本情况简介　　

1996年铜川市人民政府颁布实施《铜川市城市住宅小区物业管理暂行办法》，开始在新建住宅小区全面推行市场化、社会化、专业化的物业管理。2003年，国务院《物业管理条例》颁布实施，物业管理全面推进，覆盖率迅速提升。2007年，《物权法》的颁布实施和《物业管理条例》的修订，加速推进了物业管理行业的发展，并步入了法制化的轨道，服务水平不断提升。随着新建小区物业管理的发展和规范，物业管理所显现出来的优越性越来越明显，从而对老城区的居民带来较大的影响和冲击，致使老城区居民的观念发生了改变：一方面居民对居住环境和生活质量的要求越来越高，另一方面居民的投资意识增强，深知良好的物业管理可以提升房屋的价值，因此，老城区的居民也希望将以前的房屋管理模式转变为新型的物业管理，希望能够享受到物业管理所带来的良好管理与优质服务。　　

目前，全区城市住宅小区档次差距大。从住宅小区配套设施方面看，既有新建的设施齐全、绿地率高的高标准小区，也有早期开发的设施不完善、甚至是脏乱差的小区。历史遗留问题多。由于历史的原因和客观条件限制，有的小区基础设施差，配套不齐全；有的小区建设规模小，相关手续不完备；还有许多小区是敞开式的，给物业管理工作带来一定难度。据调查，全区城市住宅小区主要采取3种方式进行管理，分别是物业公司管理、单位管理和自行管理。1、物业公司管理：主要是按照与业主签订的《管理协议》和《物业管理条例》规定，负责所管小区的基础设施维护维修、卫生保洁、安全保卫等工作，管理秩序良好、管理行为较为规范。代表性的住宅小区有利群新城小区、红旗小区、集贤花园小区等70个。2、单位管理：主要是以单位后勤式管理服务为主，负责所管小区的水、电、费等费用代收或收取，开展日常保洁和治安管理等方面工作，居民对其管理较为满意，管理较为规范。代表性的住宅小区有梅苑小区、机电公司家属楼等171个。3、自行管理：这部分主要是原企业改制和市级单位南迁新区后遗留的家属楼。随着房屋产权的私有化，原单位对其管理放手并逐步推向社会。对于这部分家属