一、项目背景

  1 、 项目名称：          居住小区（暂定名）

  2、可行性研究报告的编制依据：

 （1）《城市居住区规划设计规范》

 （2）《a市城市拆迁管理条例》

 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

 （4）《住宅设计规范》

 （5）《住宅建筑设计标准》

 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》

 （8）《高层民用建筑设计防火规范》

  3、项目概况

  1 ）地块位置：该基地东起        ，南至       路，西至   路、北至              ，围合区内土地面积约       平方米，该地块属a市  类地段。

 2 ）建设规模与目标：

    土地面积：     亩（       平方米） [大秘书网-http://www.damishu.com]

    容积率：

    开发周期：

    土地价格： 元/亩（a市国有土地使用权挂牌出让起价）                          建筑面积（预计）：总建筑面积：      ㎡

  3 ）周围环境与设施

   （1）步行约10 分钟可至a市中心。

   （2）西侧为市城市中心景点。

   （3）东侧为        城市绿化带，南侧为        广场。

   （4）西南靠近a市        小学。

   （5）北面为a市人民银行。

 4 、项目swot分析

    优势及机会

  (1) 该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2) a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

  (3) 东侧    的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

  (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

  (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

  (6) 该项目以毛地出让，起价      元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

  (7) 该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。

  (8) 我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

  (9) 物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

  (10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

   劣势及威胁

  (11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

  (12) a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

  (13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

  (14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

  (15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

  (16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

  (17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。

  (18)         花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

  (19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

  (20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。

 二、市场分析

   1 a市概况（参考）

   a市位于      河南岸，面积       平方公里，人口    万。

   生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。                   

   投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，a港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

   项目所在区位于    江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。