摘要：近年来，房地产新政对住宅地产增长过快的势头进行了有效抑制，住宅地产正在由暴利行业逐步向微利行业回归。而商业地产因兼具长期收益和保值增值而日益受到关注，但在国内商业地产如火如荼的发展的同时，也暴露出了诸多问题，尤其是在广为关注的开发运营模式方面。
 
    关键词：商业地产；运营；模式
 
    2010年4月“新国四条”和“新国十条”公布后，地方政府也逐步推出了调控新政。转瞬间，从中央到地方，形成了政策高压的态势，尤其是住宅类房地产价格增长过快的势头暂时得到了有效遏制。就在消费者观望、地产商等待的背景下，转向商业地产的呼声日嚣尘上，商业地产此时倍受业内业外的普遍关注。事实上，房地产新政已促使部分开发商决心加快转向商业地产开发的步伐以应对当前经营利润不足的困境。可是，国内商业地产目前也暴露了诸多问题，尤其是在广受关注的开发运营模式方面。
 
    一、商业地产的概念及其实质
 
    （一）商业地产的概念
 
    从广义上讲，商业地产指各种非生产性、非居住性物业，包括办公楼、公寓、会议中心以及商业服务业运营场所等。而狭义的商业地产则专指用于商业服务业运营用途的物业形式，主要包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等，其开发运营模式、融资模式、盈利模式以及功能用途都明显有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式，这也是本文的讨论对象。
 
    （二）商业地产的实质
 
    商业地产是由地产、商业与投资复合而成，兼具地产（开发）、商业（运营）、投资三重特性，既区别于单纯的投资（如证券）和单纯的商业，又有别于传统意义上的房地产行业（住宅地产）。商业地产的实质首先是商业，然后才是地产，其开发运营的难点不在于地产开发，而在于商业运营管理，尤其是开发运营模式的选择。
 
    二、商业地产开发运营模式分析
 
    （一）从投资回收的角度划分
 
    1、纯销售（只售不租）。由于国内商业地产开发商多是从住宅地产转变过来，对商业地产与住宅地产在开发运营模式上的差异认识不足，使得他们仍沿用住宅地产的短期运营模式，而不是靠商业地产增值获得长线投资回报和长期现金流的获利方式。开发商一旦为了快速套现采取纯销售模式将商场分割出售给业主，就会给后期营运管理带来一系列问题，因为这意味着一个完整的商业地产