摘要：我国房地产业快速发展促使住房抵押贷款规模不断扩大，个人住房抵押贷款已经成为商业银行贷款发放的重要组成部分，由此对贷款的风险管理提出了很高的要求。文章分析了我国个人住房抵押贷款的发展现状，并将中美两国的个人住房抵押贷款风险进行比较，从美国次贷危机中找出启示，在此基础上提出具体可行的防范个人住房抵押贷款风险的对策。
 
    关键词：商业银行；住房抵押贷款；风险
 
    近年来，我国经济的快速发展，城市化进程的加快，居民收入水平的提高以及居民对改善居住条件的渴望，促使我国房地产业迅速发展。与此同时，我国商业银行个人住房抵押贷款业务的增长规模也相应加快，个人住房抵押贷款已经成为银行发放贷款的主要领域之一。美国次贷危机打破了住房抵押贷款是优质资产的神话，同时也给了我国房地产市场及商业银行一个很好的警示，对此我们应该引以为鉴。
 
    一、我国商业银行个人住房抵押贷款业务发展现状
 
    近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房抵押贷款已成为商业银行重点拓展的贷款投向。1998-2009年，住宅年销售额平均增长率达到35％以上（1998年为2007亿元，2009年为43900亿元），然而，同期的城镇居民可支配收入的年平均增长率却只有10.1％（1998年为5425元，2009年为17175元），两者间悬殊的增长差距再加上政府启动内需的政策，极大地促进了住房抵押贷款这一金融产品需求量的增长。2001-2009年我国个人住房抵押贷款及居民人均可支配收入情况见表1。
 
    从表1我们可以发现，2001年以来，城镇居民人均可支配收入在逐年增加的同时，个人住房抵押贷款每年期末余额基本上都呈现发展迅猛的态势，而且其增长率高出收入增长率很多。原因是近年来我国房地产市场的高涨、房价飙升大大超出了人均收入水平，房贷市场便顺势迅猛发展了起来。截至2007年底，个人住房抵押贷款作为银行消费信贷业务中所占权重最大的一种贷款种类，年末余额已达到30128亿元，个人住房抵押贷款余额占金融机构全部人民币贷款余额的比重一直稳步上升，2007年末首次超过10％。
 
    2008年金融危机的影响开始波及全球，我国国民经济各方面均受到不同程度的冲击，gdp增速减缓，居民可支配收入增长率也出现下滑，我国房地产市场有所调整，商品房成交量减少，房屋价格涨幅有所回落。受房地产市场、个人信贷需求趋降等因素影响，个人住房抵押贷款2008年末余额29800亿元，首次出现下降，占消费性贷款余额的比例比2007年同期下降了2个百分点。
 
    2009年，为应对国际金融危机，我国采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。商品房销售面积增幅持续增加，房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。部分城市商品房销售猛增、价格上涨的特点表现得更为明显。在市场变化的影响和政府大力采用宏观调控手段的作用下，全国房地产信贷也出现较快增长。商业性房地产贷款余额快速增长，个人购房贷款持续回升。2009年末，个人住房抵押贷款年末余额达到47600亿元。
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