一． 项目背景　　
xx小区位于xx市中心区西南部，南北长893米，东西长752米，规划用地为43.18公顷，总建筑面积41.75平方米，距火车站不到2000米，距汽车站不到1000米，与市区最繁荣的一级商圈——华联商厦实际距离为1300米。龙行路东西贯通其中，运河路、火车站西路、王母阁路、 河南路环绕着商城，周边有3路、8路、9路、21路、25路等条公交路线经过。据城建规划，市政府还将增加3条公交线路直通龙行路，并设4个公交站点。　

　xx商城做为xx小区的功能性商业物业，总建筑面积10万m2，，以龙行路为界，分为南北两大区域，以一条商业步行街为中枢，力图规划鲁西南地区首个集购物、休闲、旅游、娱乐为一体的大型购物商城。作为本报告的标的项目——超市及百货店位于xx商城的两座标志性建筑—金座、银座，总建筑面积29000平方米，通过跨越龙行路过街天桥相连，从而使xx商城浑为一体，围绕金座、银座的19栋商业建筑分别划分为品牌街、典雅装饰城、家居大世界及美丽人生。规划银座经营中、高档次的各类名牌商品和在金座设立大型超级市场。　　

二、xx商城超市/百货店项目市场分析 　　

（一）、xx市国民经济发展概况 

　据xx统计局2006年统计信息，xx市城区内（3公里范围内）常住人口为43万人，暂住人口为21万人；xx市国民生产总值630万元；人均gdp 8269元；人均可支配收入6352元，比上年增加578元，增长了10%；农村居民人均纯收入2824元，比上年增加148元，增长了5.5%。2006年城乡居民消费水平有所提高。据统计公报，城市居民人均消费支出4589元，比上年增长了10%，农村居民人均生活费支出1934元，比上年增长了5.4%。物价总水平在2006年由负转正的基础上稳中有涨。2006年xx市区居民生活消费价格总水平比上年上升1.4%，商品零售价格点水平比上年上升0.1%。

城乡全年实现社会消费品零售总额185.9亿元，比上年增长11.7%；全年县及县以上城镇实现消费品零售额134.9亿元，比上年增长120%；县以下农村实现消费品零售额51亿元，增长了10.9%。在全部消费品零售总额中，个体私营经济零售额111.3亿元，增长了16.1%。城乡居民人均居住面积14.26平方米，农村居民人均居住面积28.1平方米，至2006年底全市总人口791.42万人。 　　

（二）、 xx小区商圈调查　

1.商圈人口基数　　xx小区用地范围内，北起越河南路（20米），南至火柴厂北围墙，西起王母阁路（40米）东至老运河，南北长893米，东西长752米，规划总用地为43.18公顷，是有江北小苏州之称的xx市的老城区。了解到其常驻人口为13.34万人（辖8个派出所），每户均人口4.5人。根据xx市城区内（3公里范围内）常住人口为43万人，暂住人口为21万人的总体比例可推算出，xx商城1.5公里范围内流动人口为6.51万人，因此，xx商城1.5公里范围内的总人口应为19.85万人。 　

2.商圈人流截面调查    总体结果分析：①以目前的状况，xx小区接入口包括龙行路、健康路及运河路，按人流流入方向，经过xx商城的人流总量为65,000人次，假设经过xx商城的人流30%以上