高新区市民中心项目可行性研究报告

南京高新区作为国家级高新技术产业开发区，自1988年成立至今，经过十余年的开发建设，初步建成以生物医药、电子信息、机电一体化、航空新材料四大产业为主的高新技术研发基地和产业基地，开发建设了软件园、生物医药等一批特色园区。明确的产业发展目标，高标准的园区景观建设，功能完善的公用设施和配套齐全的基础设施，良好的投资环境吸引了大批国内外企业进区发展。目前区内已引进企业千余家，其中国际500强企业数十家；成为南京新的经济增长点之一。　　

2002年，南京高新区按工业区布局原则编制了“高新区泰山园区控制性详细规划”并获得批准（宁政复[2003]12号）（见已批泰山园区控制性详细规划用地规划图）。随着江北大交通格局的不断改善，泰山园区作为“浦口板块”东部城市组团的重要组成部分，其城市空间形态已逐步由工业规划为主的产业区演变为以高科技研发为主、城市配套并重的新城区。鉴于上述情况，2005年上半年，高新区对泰山园区的控制性详细规划进行了修编，同年获得市政府批准（宁政复[2005]82号）。　　

2005年以来，随着高新区泰山园区周边地区房地产项目的大量涌入，浦口东部地区近50平方公里城市空间内缺乏城市公共设施配套的问题凸显，主要包括中小学配套、区域市民文化设施配套和区域商业、商务配套等。为避免浦口东部地区再次出现其他城市新建区已出现的问题，同时完善高新区的投资环境，吸引高端人才和技术创新项目的入区发展，高新区拟将泰山园区柳州路两侧1024亩用地作为桥北地区城市市民、教育和商务配套用地，完善和提升桥北地区和高新区的城市服务功能（见区域位置图）。从区域城市的功能完善角度看，本区作为地区级服务中心，应体现为地区生活服务的概念，容纳地区主要的商业、市民文化休闲等内容；从城市景观系统来看，本区将是构建浦口桥北地区新城市空间的主要地区。　　

2005年上半年，高新区对泰山园区的控制性详细规划进行了修编工作，对产业结构进行了重新调整，高新区布局结构的调整必然导致其用地结构的重整，从而产生了用地置换，而产业布局结构的调整方式直接决定着城市用地布局的方向。随着高新区扩园工作的进行，高新区的发展态势也进一步明朗化，其中，高新技术生产企业将进一步向三桥园区集聚，桥北片区主要发展高新技术研发企业与生活居住配套。1024亩地块作为高新区主要的生活配套用地，在本次高新区空间布局优化中，被提出了更高的配套要求，按照南京新建地区公共设施配套标准规划指引，宜控制用地形成集中的地区中心，结合轨道交通和公交枢纽站点在交通便捷的区域中心地带设置形成地区级公共设施中心，保证实现居民在步行30分钟、自行车10分钟、机动车5分钟以内可达，用地规模控制在20—25公顷内，与地区公共绿地广场共同形成综合的地区级公共活动中心。因此在该地区形成市民、文化中心是符合高新区用地空间布局优化的需要的。　　

同时，柳州路两侧1024亩用地位于桥北地区的中心区位置，地理位置重要，随着市场经济的逐步推进，从市场经济的原则出发，从土地价值论的视角来看，高新区提出对该1024亩用地进行规划调整，作为高新区主要的生活配套用地，建设市民中心、文化馆是必要的，同时也符合经济发展规律。

根据城市建设发展的一般规律，公共配套设施往往在居住用地建成一定规模后进行建设，在时间上有一定的滞后性。相反，大规模的居住社区建成后对相关公共设施的配套需求也会逐渐增加。　　

表1-1 浦口东部地区已建、在建居住项目一览表　　

1024亩用地位于浦口桥北片区的区域中心位置，部分用地肩负地区中心的职能。近年来，随着浦口桥北片区大量居住大盘的陆续开发，其对公共设施配套的需求也日益增加，尤其是以地区性商业、市民、文化中心等配套设施需求较高。这使建设地区性的市民中心、文化馆项目显得十分迫切。　　

同时，根据tod公共交通发展模式，以轨道交通站点为中心的周边辐射范围内地块价值有较大幅度的提升。由于轨道交通线路确定在本地区设置两处站点，这对商业及人气的集聚更为有利，为市民中心，